弁護士法人美咲では不動産オーナー、不動産業者の方々など多くの不動産トラブル等についてご依頼をいただき、解決してきました。

以下では代表的な不動産法務についてご紹介しますが、以下に記載したもの以外でも多種多様なご相談を承っております。

立ち退き、明渡し

• 賃料の不払いが続いている借主を退去させたい
• 車や資材を無断で置かれているから、排除したい

不動産オーナーにとって不動産の活用は重要な関心事です。賃料の不払いが続けばその分オーナーにとって損失が生じますから、速やかに退去させなければなりません。これは無断で不動産を占拠されている場合も同様です。

注意しなければならないのが、法律上、自力救済が禁止されているということです。例えば、大家が借主に無断で鍵を取り換えて不動産を利用できないようにしたり、大家が借主に無断で賃貸物件の中に入って荷物を搬出したりする行為は、法律上禁止されています。このようなことをすれば、民事上も損害賠償責任を負うほか、刑事上も住居侵入罪等の犯罪に該当するおそれがあります。コストや時間がかかったとしても、弁護士に依頼をして、法的に適切に明渡しを実現しなければならないのです。

また、不動産オーナーの皆様は、非弁業者にもご注意ください。インターネットで不動産の明渡し等の情報を検索すると、弁護士ではない業者が不動産の明渡しを代行するなどと謳っている情報に接します。しかし、不動産の明渡を大家に代わって行うことは、弁護士法により、弁護士でなければ扱ってはいけない問題とされており、弁護士以外の業者がこのようなサービスを提供してはなりません。弁護士法に違反した場合は罰則が設けられています。賃料を滞納した者に対して責任追及をしたいのに、このような弁護士以外の業者に頼ってしまうことで、かえって大家が責任を負わなければならない場合もあるのです。こうなってしまっては本末転倒ですから、弁護士にご相談することを強くお勧めいたします。

当事務所では、アパートの一室だけでなく、マンション・アパートの１棟の明渡し、事業用物件の明渡など数多くの立ち退き・明け渡しを解決してきました。

まずはお気軽にお問合せください。

未払賃料回収

賃料の回収を行うためには、法的に適切な手順を踏まなければなりません。当然のことながら、大家が借主に対して脅迫的な手段を用いてしまっては、大家が民事刑事を問わず法的責任を負わなければなりません。

弁護士法人美咲では、借主の属性などを聴き取りした上で、効果的に債権回収ができる手段を検討いたします。場合によっては借主が行方不明、音信不通になってしまう可能性がありますから、迅速に判断をして、民事保全などの法的手続きを選択しなければならない場合もございます。

不動産売買・不動産賃貸

不動産売買、不動産賃貸にあたっては売買（賃貸）契約書および重要事項説明書の作成が欠かせません。弁護士法人美咲では宅建取引士の資格を有する弁護士が在籍しており（宅建合格者を含む）、大規模な不動産賃貸契約の契約締結交渉等も対応した実績があります。

どんなに小規模な物件であっても、契約書及び重要事項書の記載は極めて重要です。現に、賃料が数万円の老朽化した物件であっても、立ち退きまでの道筋を考えた上で契約書等を作成する必要があります。「この一文が入っていれば、この不動産トラブルは防ぐことができた」という場合も現にあるのです。

共有物分割

不動産が相続等により共有となることがあります。単独所有であれば、所有者が自己の判断で売却等の処分を行うことができますが、共有の場合は共有者全員の同意がなければ売却等を行うことができませんし、管理するにも過半数の同意が必要など、法律上様々な制約が生じます。

相続であれば遺産分割により共有状態を解消することが通常ですが、遺産分割で解決することができなかったり、相続発生から10年以上が経過している等の場合、共有物分割請求を行うことで共有状態を解消できる場合があります。基本的には不動産の競売を行い、その換価代金を共有者間で分けるということが想定されていますが、代償金を支払うことで共有者の一人が取得するということもあります。

また、近年では、共有持分の買取を行う業者がおり、共有持分を買い取った業者が、突然、他の共有持分者に対して共有物分割を求めてくるということが起きています。

弁護士法人美咲では、共有物分割請求（請求する側・請求された側）の解決実績がございます。

共有物分割を請求する側も請求された側も、適切な解決をするためには正確な法的知識が必要ですから、まずは弁護士法人美咲にお気軽にご相談ください。

不動産と相続

相続財産の中にご実家の土地建物が含まれていることが多くあります。この場合、法定相続人の全員の間で遺産分割協議を行い、誰が不動産の権利を取得するのかを決める必要があります。

民法が改正され、相続登記が義務化されました。具体的には、相続発生から３年以内に相続登記を行わなければなりません。正当な理由なく相続登記がなされない場合には過料が課される場合があります。

また、不動産の管理を放置しておくと、例えば建物の老朽化による倒壊で近隣住民にケガをさせてしまったりすると、所有者は損害賠償義務を負う場合があります。

不動産の取得は放置せず、速やかに適切な対応が必要です。

弁護士法人美咲では不動産の相続についても多数の解決実績がありますから、お気軽にお問合せください。

マンション管理

分譲マンションは区分所有者で構成されるマンション管理組合が設置されます。このマンション管理組合は、負担の大きい業務等は管理会社に業務委託することが一般的ですが、管理組合が自ら動かなければならない場合もあります。

滞納された管理費や修繕積立金の回収はよく寄せられるご相談の一つです。また、マンションには規約が設けられていますが、これが古くなり、新しく改定しなければならない場合があります。

マンション管理には民法のほか、区分所有法などの特別法が適用されるため、専門性が高い分野といえます。

弁護士法人美咲では、マンション管理組合がからご依頼、顧問契約の締結をいただき、解決実績がありますから、幅広いご相談に対応することが可能です。

お気軽にお問合せください！

これまでご紹介した相談類型以外にも、多くの不動産トラブル等に関するご相談をいただいておりますので、まずは弁護士法人美咲にお気軽にお問合せください。